Новости

«Многоквартирный дом — это общее имущество собственников. Никто кроме нас самих, собственников, не сможет правильно организовать работу», — убежден Павел Бабюк, начальник Главного управления «Государственная жилищная инспекция Смоленской области». В интервью с чиновником мы беседуем об управляющих компаниях, капитальном ремонте и о том, что же все–таки зависит от самих жильцов.

— Павел Сергеевич, давайте обозначим основные направления деятельности жилищной инспекции.

— В первую очередь, это защита законных прав и интересов потребителей жилищно–коммунальных услуг. А именно — контроль над качеством предоставления жилищно–коммунальных услуг (содержание и своевременный ремонт жилья), над правильностью начисления платы за коммунальные услуги, над выбором способов управления многоквартирными домами. Дополнительные функции были возложены в части контроля над качеством проведения капитальных ремонтов, лицензированием.

— Первое полугодие прошло, можно подводить какие–то итоги? Были ли проведены проверки, выявлены нарушения? Кому «досталось»?

— «Досталось» всем управляющим компаниям. В жилищную инспекцию за это время поступило более 3,5 тысячи обращений от граждан. Подавляющее количество связано с ненадлежащим качеством содержания либо ремонта многоквартирных домов. В 90 процентах случаев факты, отраженные в заявлениях, подтверждались. Соответствующие мероприятия в отношении виновных лиц были проведены, выданы исполнительные документы. Контролируется, как идет ход выполнения этих предписаний. По отношению к наиболее нерадивой управляющей компании применены меры административного воздействия — штрафы, повторные предписания.

Около 80 процентов обращений связано именно с неправильностью начисления платы за коммунальные услуги. Если факты подтверждались, мы выдавали исполнительные документы на перерасчет, на устранение недостатков тем или иным ответственным лицам. И материалы направляли в управление Роспотребнадзора, потому что, согласно действующему административному кодексу, полномочиями по привлечению к ответственности за нарушение правил расчета обладают они. Поэтому работаем в тандеме. Также заставляем не только данные управляющие компании, но и ресурсоснабжающие организации принимать меры по устранению нарушений.

Большое количество обращений связано с выбором способов управления многоквартирными домами. К сожалению, ряд управляющих компаний, дабы заполучить над домом управление, продолжает подделывать бюллетени и протоколы общих собраний. Все эти факты мы выявляем, и если есть вопиющие случаи, обращаемся в судебные инстанции для отмены решений общих собраний. Теперь есть новшество законодательства, которое бланкам протоколов общих собраний придало статус официального документа. И подделка официального документа соответственно карается по уголовному кодексу.

— А как насчет изменений в федеральном жилищном законодательстве, которые связаны с введением лицензирования?

— Об этой процедуре много говорили в конце прошлого года. На сегодняшний день процедура лицензирования успешно пройдена большинством управляющих компаний. Если напомнить новшества законодательства, то все управляющие компании должны были до 1 мая получить лицензию. После 1 мая деятельность по управлению многоквартирными домами без лицензии запрещена. На начальном этапе, когда запускалась сама процедура лицензирования, у нас было 165 управляющих компаний. Сейчас процедура еще продолжается, вновь создаваемые управляющие компании также имеют право обратиться за получением лицензии, что, собственно, и происходит. За лицензией обратилось 180 организаций, в том числе и вновь созданные. И только 130 организациям из этого списка была предоставлена лицензия, 42 компаниям отказано.

— Почему?

— Основные лицензионные требования, которые предъявляются к управляющим организациям и основные моменты, которые компании не устранили (которые послужили причиной для отказа в выдаче лицензии) — это раскрытие информации о своей деятельности. Есть специальное постановление правительства (731 постановление о стандартах раскрытия информации о деятельности управляющей компании) и основные требования, где эта информация должна раскрываться. Она должна быть в офисах по месту регистрации — на стендах управляющих компаний, либо на федеральном сайте в интернет–сети, либо на сайте управляющей компании в органах местного самоуправления, либо на сайте государственной жилищной инспекции.

Основные нарушения, по которым были отказы, — именно нарушения стандарта раскрытия информации. Либо не содержалась информация о количестве домов, находящихся в управлении, либо не содержалась информация отчета о деятельности за предыдущие годы. Если управляющая компания устраняла данные нарушения (были и такие примеры), то комиссия принимала решение предоставить лицензию. Опять же, повторюсь, у нас процедура лицензирования, несмотря на все скандалы и ажиотаж в России, продолжается для вновь создаваемых организаций. В настоящее время у комиссии лежат материалы в отношении двух организаций, которые еще не рассмотрены.

— Что поменялось для управляющих компаний при получении лицензии?

— Как мы раньше говорили, и сейчас не лишним будет повторить, для управляющих компаний — получив лицензию, главное ее не потерять. Потому что требования с момента получения лицензии ужесточились. Например, суммы штрафов за нарушения (а сюда включается все, что связано с многоквартирным домом и с деятельностью управляющей компании в отношении этого дома) возросли в десятки раз. Или если управляющая компания дважды не исполнит предписания государственного жилищного надзора в отношении одного дома, автоматически дом может выйти из реестра домов, в отношении которых управляющая компания осуществляет деятельность.

Но здесь следует заметить, что в этом случае мы, как органы жилнадзора, обязаны уведомить собственников данного дома о том, что есть такой прецедент, что управляющая компания не желает исполнять предписание по тем или иным основаниям, и собственники сами принимают решение. То есть они имеют право наложить вето — если им нравится управляющая компания, пожалуйста, собирайте общее собрание, протоколируйте, отправляйте протокол в жилинспекцию, ваш дом остается в этой управляющей компании. Но это не значит, что мы в отношении нее не будем продолжать добиваться исполнения предписания.

— Если же собственники согласны с вами, каковы их следующие действия?

— Тогда действуют не они, а мы. Мы исключаем данный дом из реестра лицензий. Этот дом уходит в органы местного самоуправления, которые объявляют конкурс. Либо собственники имеют право сами выбрать другую управляющую компанию. Но это не значит, что на этот период исключения из реестра и выбора новой управляющей компании дом висит в воздухе и его никто не обслуживает. Прежняя компания продолжает обслуживать этот дом до момента выбора новой управляющей компании.

— Еще одно нововведение, к которому все более–менее привыкли, но все равно продолжают обсуждать, — капитальный ремонт. Кто входит в данную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?

— Если говорить про виды работ, то это капитальный ремонт кровель, фасадов, подвалов, инженерных коммуникаций, лифтового оборудования. Если же говорить про виды накопления, про то, как собственники имеют право накапливать средства, то первый способ — это так называемый «общий котел», который создан специализированной некоммерческой организацией — региональным оператором Смоленской области. У нее есть отдельный счет, на котором накапливаются средства со всех многоквартирных домов, которые либо приняли решение о том, что они идут в «общий котел», либо за них это решение принял орган местного самоуправления.

Второй способ — формирование фонда капитального ремонта на спецсчете. В таком случае один многоквартирный дом открывает отдельный спецсчет. И средства, которые собираются с этого многоквартирного дома, накапливаются именно на этом счете. Никаких других средств, кроме процентов по депозиту или пени, на этот счет не поступает. Также, помимо того, что собственники выбирают спецсчет, должен быть владелец. Им в данном случае может быть оператор, товарищество собственников жилья либо жилищно–строительный кооператив, там, где они созданы. Либо, опять же новшество законодательства — владельцем спецсчета может быть управляющая компания. Если собственники доверяют своей управляющей компании, если длительное время все их устраивает, почему бы нет.

Без решения общего собрания ни копейки с этого спецсчета тратиться ни на какие виды работ, нежели на капитальный ремонт, не может. Это уголовная статья. Средства, которые расходуются, контролируется как самими собственниками, так и государственными и правоохранительными органами. Банки без предоставления определенных документов не имеют права списать средства со спецсчетов.

— Как решается, когда будет капитальный ремонт?

— У нас утверждена долгосрочная программа капитального ремонта на тридцатилетний период. Она есть на сайте областной администрации, государственной жилищной инспекции, департамента строительства и ЖКХ, регионального оператора. В общедоступных информационных нормативно–правовых сетях эта программа утверждена до 2043 года. Понятно, что там все дома разбиты по периодам. В настоящее время формируется так называемый краткосрочный план реализации капитального ремонта на два года. Уже второй период и вторая программа краткосрочного плана утверждена и реализуется на 2015–16 год. На 2016–17 годы органами местного самоуправления предложения были направлены в жилищную инспекцию, то есть тот список домов, которые планируется включить в краткосрочный план, если по техническому состоянию домов назрела необходимость. Сказать, что от срока введения в эксплуатацию дом приходит в неприглядное состояние, нельзя однозначно. Тут может быть критерий неудовлетворительной работы управляющей компании. Дом может быть довольно «пожилой», но деятельность управляющей компании позволяла ему хорошо сохраниться. Некоторые дома, в частности, в центре Смоленска, были отреставрированы по программе 1150–летия или участвовали в программе 185 закона по фонду содействия реформированию ЖКХ. Мы исходим из фактического технического состояния каждого многоквартирного дома. Все предложения по формированию краткосрочного плана были направлены в жилинспекцию, инспекторы обследовали каждый дом. Если действительно отмечено неудовлетворительное состояние того или иного конструктивного элемента, это отражалось в результатах мониторинга технического состояния. И предложения направлялись в орган исполнительной власти, которым является департамент ЖКХ и строительства для формирования этого краткосрочного плана. На 2016–17 год обследовано более 500 домов, мы всю процедуру мониторинга завершили, теперь ждем на выходе краткосрочный план следующего периода.

— Насколько очередь непоколебима? Может ли один дом быть первично отремонтирован, если его состояние резко ухудшилось?

— Федеральное законодательство предусматривает возможность переноса, если многоквартирный дом в крайне критическом состоянии. То есть перенос более позднего срока капитального ремонта на более ранний. Но следует иметь в виду, что эти возможности даже у регионального оператора небезграничны. Есть требование закона о том, что именно в этот период дома должны быть отремонтированы. Двигать очередь вверх на более ранний срок можно, отодвигать на более поздний — нельзя. Бывают исключительные случаи, когда действительно дом в крайне неудовлетворительном состоянии можно передвинуть вверх. Что же касается программы тех домов, где выбраны спецсчета, то собственники должны отдавать себе отчет в том, что предельные сроки выполнения капитального ремонта также утверждены региональной программой. И сроки проведения капитального ремонта не должны быть позже этих сроков. Но собственники имеют право при накоплении определенной части денег на этом спецсчете на основании решения общего собрания отремонтировать тот или иной конструктивный элемент. Например, накопили средства на кровлю, отремонтировали кровлю. Поэтапно они могут это все делать. Позже срока, который установлен региональной программой, не допускается выполнение капитального ремонта.

— А если не хватает средств?

— Тогда есть возможность установления платы выше предела в размере 5,6 рубля с квадратного метра. Можно установить на общем собрании дополнительные ассигнования. Законодательство предусматривает возможность получения кредита на выполнение капитального ремонта. Все на решение собственников отдается в данном случае. Собственники сами делают сметы, сами участвуют в контроле. Мы не говорим, что собственники один на один остаются с подрядчиком. Жилинспекция по–любому участвует в приемке каждого многоквартирного дома после капитального ремонта, будь то спецсчет или какой угодно.

— На что еще нужно обратить внимание жильцам многоквартирных домов? Что еще они могут сделать для себя, своего дома, придомовой территории?

— Многоквартирный дом — это общее имущество собственников. Никто кроме нас самих, собственников, не сможет правильно организовать работу и спросить с управляющей организации. Если нам самим ничего не надо в этом доме, естественно, что управляющая организация будет спустя рукава работать и выполнять свои обязанности. Только при правильном планировании работы, при ежегодном проведении общих собраний, планировании работы на текущий период и при ежегодном утверждении тарифа можно что–то спросить с управляющей компании. Зачастую бывает следующее — собственники в большинстве своем инертны, на общие собрания не ходят. Управляющая компания пользуется тем тарифом и перечнем работ, который утверждают органы местного самоуправления. И, соответственно, спросить за конкретный вид работ с данной управляющей компании очень проблематично. Столько денег собрали, столько денег потратили. Вроде бы все потратили, а что конкретно сделано — не видно.

Ряд управляющих компаний уже давно работает напрямую с населением. И новшество законодательства, например, с сегодняшнего дня говорит о том, что раньше только собственник имел право инициировать проведение общего собрания, теперь управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению конкретным домом, имеет право инициировать проведение общего собрания в этом доме с целью планирования работ, с целью отчета о своей деятельности, с целью утверждения тарифа и так далее. То есть теперь собственнику проще. Главное прийти на собрание, поучаствовать в обсуждении. Понятно, что все занятые люди. Но можно выбрать совет дома, который будет прорабатывать эти вопросы.

Помимо этого собственникам необходимо более трепетно относиться к самому имуществу. Ни для кого не секрет, что мы сами оставляем мусорные пакеты возле подъездов, и никто никому слова не говорит. Плюс в последнее время участились случаи получения отдельными лицами легких денег вроде как за благие намерения. Есть такие организации, которые приходят в дом, говорят, что у вас истекли сроки поверки индивидуальных приборов учета. Они ссылаются на кучу нормативных документов. Бабушки, дедушки их слушают, а потом оказывается, что эти организации сами предлагают установить новые приборы учета. На практике услуги этих «доброжелателей» вдвое дороже, чем те же услуги управляющей организации.

Есть случаи, например, установки индивидуальных газовых приборов учета организацией, которая вообще не имеет на это полномочий. Газовое оборудование — это очень серьезно, нельзя доверяться каким–то мошенникам, ставя под угрозу свою жизнь. Давайте проявлять сознательность по всем вопросам. Пришли к вам, предлагают заменить приборы учета, так позвоните в свою управляющую компанию, спросите: их или не их это услуги. Позвоните в жилищную инспекцию. Телефон «горячей линии» жилищной инспекции постоянно доступен. Поинтересуйтесь, что это за лица, почему они приходят в дом.

Или другая ситуация — интернет–провайдеры пробивают в подъездах потолки, какие–то трубы вешают, прокладывают линии. Вроде бы это все для собственников. Но зададимся вопросом — согласовывали ли собственники проведение этих работ. Давайте исходить из рамок закона. Собственники имеют право позволить сделать прокладку нового оборудования, но опять же, на решении общего собрания. Кто потом будет нести ответственность за заделывание этих дыр межэтажных, за уборку территории, за потребление энергоресурсов этим интернет–оборудованием? И все эти вопросы возникают из–за нашей инертности. В большинстве своем собственники даже не могут догадаться о том, что только они имеют право распоряжаться данным имуществом. Например, благоустройство придомовой территории. Каждый собственник имеет право на общем собрании определиться, что необходимо отмежевать придомовой участок. Неважно для чего, они имеют право поставить газон, малые формы, качели, оградить участок. Отмежевание должен сделать орган местного самоуправления бесплатно и передать собственникам. Дальше, после того, как отмежевали участок, на нем собственники имеют право сделать что угодно. Хотят сделать парковку дополнительную и карманы для машин — пожалуйста, но опять же, на общем собрании. Не должно быть дискриминации, все должно быть на общих основаниях. Собственники должны договориться друг с другом. Соответственно, управляющая компания будет нести ответственность за установку, эксплуатацию данных малых форм, ворот, ограждений и так далее. Все в наших руках.

— Когда мы вспоминаем о хороших уютных дворах, забываем о том, что это можем сделать мы сами. А как насчет гарантий на работы капитального ремонта. Есть ли они? Сколько они длятся?

— Гарантии следует разделить на два этапа. Первый — этап выполнения капитального ремонта. Если мы говорим про «общий котел» регионального оператора, который является единым заказчиком по тем домам, где выбрали «общий котел», заказчик и контролирует, осуществляет технадзор за качеством выполнения работ. В приемке капитального ремонта участвует, помимо заказчика и подрядчика, орган местного самоуправления. Обязательно должен быть старший по дому, выбранный на общем собрании, который будет от имени всех собственников принимать участие в приемке. И обязательно государственная жилищная инспекция, которая принимает все дома по капремонту.

После приемки дома в эксплуатацию наступает гарантийный срок для подрядчика и по видам работ капитального ремонта. Он составляет от трех до пяти лет. В этот период подрядчик несет ответственность за качество выполнения работ. Понятно, что если сделали скатную кровлю, а зимой выпал обильный снег и где–то сместился шиферный лист, подрядная организация обязана прийти, устранить это. Обращаться в данном случае нужно к заказчику, к государственной жилищной инспекции. И дальше путем воздействия подрядчик, как правило, все это устраняет.

— Если отдельный счет и отдельные средства собирались?

— Алгоритм действий абсолютно тот же самый. Понятно, что среди собственников редко встречаются технически подкованные люди, которые могут осуществлять технический надзор за качеством выполнения работ. Но если спецсчет открыт на регионального оператора, можно делегировать эти полномочия ему. Если это ТСЖ, то оно будет само осуществлять контроль. Если это управляющая компания, то заказчиком может быть сама управляющая компания. Собственники тоже в любом случае будут обязаны участвовать в приемке капремонта, осуществлять контроль на этапе выполнения работ. И жилинспекцию тоже никто не отменял. А в остальном тот же алгоритм и гарантийные сроки.

— Куда обращаться, если что?

— Смоленск, улица Энгельса, дом 23. Часы приема у начальника жилищной инспекции каждый первый понедельник каждого месяца с 16 до 18 часов. У заместителя начальника — каждый третий понедельник с 16 до 18 часов.

http://journal.smolensk-i.ru/130/04/